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Cos’è il mutuo fondiario.
Il mutuo fondiario, regolato dall’art. 38 del Testo unico bancario (T.U.B), permette la concessione, da parte di un istituto di credito, “di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili”. Il limite di finanziabilità del debitore, stabilito dal Comitato interministeriale del credito e risparmio (CICR), corrisponde all’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da costruirsi sugli stessi.
Negli anni, questo strumento ha causato dispute accese, in particolare con riferimento agli effetti del superamento del predetto limite di finanziabilità.

L’attività della Corte di Cassazione.
La giurisprudenza di merito, prima del 2017, riteneva che la violazione di tale limite fosse una mera irregolarità in grado di generare, esclusivamente, sanzioni amministrative. La sentenza n. 17352 del 13 luglio 2017 ha modificato la precedente opinione, affermando la radicale nullità del mutuo fondiario in caso di violazione del limite posto dal CICR.
Il ragionamento della Corte parte dall’essenzialità, determinata dalla natura pubblica dell’interesse tutelato, del limite di finanziabilità, il quale rappresenta l’elemento strutturale e, quindi, necessario per la validità del mutuo fondiario. Risulta, oramai, opinione consolidata della Suprema Corte che la violazione della norma che stabilisce il limite di finanziabilità del debitore determina non solo la nullità del contratto di mutuo fondiario, ma anche della garanzia ipotecaria ad esso collegata. Il mancato rispetto dei limiti previsti dalla legge causerebbe la mancanza delle motivazioni che giustificano i privilegi, come spese notarli e tassi più contenuti, caratteristici di questo istituto.
E’ certamente possibile, ma non sicura, la conversione di un contratto di mutuo fondiario nullo in mutuo valido. La Corte, peraltro, afferma che la decisione del giudice sulla conversione tra i due negozi si debba basare sull’intento pratico oggettivo perseguito dalle parti. Occorrerà pertanto valutare la consapevolezza, da una parte, che il valore dell’immobile non abbia raggiunto comunque lo scarto richiesto dalla legge, dall’altra, che la ragione unica, o comunque decisiva, dell’operazione sia stata il conseguimento dei peculiari vantaggi fondiari (Cass. n. 6586 del 16 marzo 2018 e n. 20052 del 28 giugno 2018, Relatore Dolmetta).

Quali sono le conseguenze pratiche in caso di dichiarazione di nullità di un mutuo fondiario?
La possibilità di impugnare il contratto di mutuo fondiario ed eccepirne la nullità, qualora il finanziamento superi l’80% del valore cauzionale del bene ipotecato è stata spesso utilizzata dai debitori o dalle procedure fallimentari per restringere le possibilità della banca di recuperare il proprio credito. Tuttavia, siccome al mutuo fondiario conseguono anche degli effetti fiscali a favore de mutuatario, ecco che la dichiarazione di nullità del relativo contratto rischia di essere pregiudizievole anche nei suoi confronti. Pertanto, è opportuno valutare caso per caso l’effettiva convenienza per le parti di perseguire una lite di questo genere.

Michele Calleri

(ha collaborato il dott. Riccardo Salviato)